不動產傳承會遇到什麼問題？贈與 vs 買賣 vs 繼承
根據財政部「109 年度全國房屋稅籍個人歸戶統計表」，全台共有 804 萬 1,690 人持有房產，幾乎每 3 人就有 1 人將來會有房產傳承、繼承的問題。那傳承不動產該注意哪些事情呢？該選擇贈與還是繼承比較有利呢？
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房地合一稅 2.0
各縣市囤房稅
不動產移轉相關稅負
生前贈與 V.S 身後繼承
不動產投資常遇到的問題
「樓上的張先生投資成功，擁有 3 間百坪豪宅」，擁有房產是普遍華人認證人生勝利組的重要條件之一，許多高資產族群也會將不動產做為投資的管道之一。但擁有不動產真的有利無弊嗎？不少父母咬牙買房，想著留給子女一個避風港，卻從沒考慮過贈與及繼承的問題，一不注意稅金可差 10-15%！
房地合一稅 2.0
105 年起，政府為了抑制房地產炒作，根據房子的「持有年限」及「用途」，以房屋及土地出售總淨利當作稅基計算課徵「房地合一稅」。而 110 年 7 月 1 日起，實施「房地合一稅 2.0」，對短期套利者課徵最高 45% 重稅、擴大課稅範圍及防止利用土地增值稅與所得稅稅率差異來避稅。
| 個人 | 新制 | 舊制 | |
| 適用稅率 | 房地合一稅2.0 | 房地合一稅1.0 | |
| 境內 | 45% | 2年以內 | 1年以內 |
| 35% | 超過2年、未逾5年 | 超過1年、未逾2年 | |
| 20% | 超過5年、未逾10年 | 超過2年、未逾10年 | |
| 15% | 超過10年 | 超過10年 | |
| 境外 | 45% | 2年以內 | 1年以內 |
| 35% | 超過2年 | 超過1年 | |
各縣市囤房稅
目前六都中只有台北已經開始實施囤房稅，而其他五個縣市也陸續通過囤房稅新制，預計於 111 年 7 月 1 日開始實施。未來大家在規劃購買不動產做為傳承工具時，應謹慎評估購屋目的及持有時間，避免未來在傳承不動產時可能面臨高稅賦成本的情況。
| 縣市 | 現行稅率 | 加重稅率 |
| 台北市 | 2戶以下2.4% 3戶以上3.6% |
- |
| 台南市 | 單一稅率1.5% | 1戶以下1.5% 2-3戶1.8% 4-5戶2.4% 6戶以上3.6% |
| 高雄市 | 單一稅率1.5% | 3戶以下2.4% 4戶以上3.6% |
| 台中市 | 單一稅率1.5% | - |
| 新北市 | 單一稅率1.5% | - |
| 新竹市 | 單一稅率1.5% | 5戶以下2.4% 6戶以上3.6% |
不動產移轉相關稅負
| 稅目 | 買賣 | 贈與 | 繼承 |
| 土地增值稅 | 自住用地：10% 一般用地：20%、30%、40% |
一般用地：20%、30%、40% | 免課 |
| 契稅 | 按房屋評定現值6%核課 | 按房屋評定現值6%核課 | 免課 |
| 贈與稅 | 二等親內財產買賣，除非提供支付價款之確實證明，否則將以贈與論課徵贈與稅 | 按公告土地現值及房屋評定現值計算贈與金額，贈與免稅額224萬元，稅率10%、15%、20% | - |
| 遺產稅 | - | - | 按公告土地現值及房屋評定現值計算遺產金額，遺產免稅額1,333萬元，並有配偶、子女、父母、喪葬費等扣除額，稅率10%、15%、20% |
| 房地合一稅 | 成交價額減除原始取得成本後之餘額計算，稅率45%、35%、20%、15% |
繼承或受贈後不動產買賣：繼承或受贈取得者，以交易時之成交價減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，以及減除因取得、改良及移轉而支付之費用後，為房屋土地交易所得。稅率45%、35%、20%、15% |
|
不動產該生前贈與、買賣還是身後繼承？
許多長輩想將房產傳承給下一代，但生前贈與和身後繼承差在哪？生前贈與贈與人需繳納贈與稅、土地增值稅、契稅等。身後繼承則依遺產稅標準繳納遺產稅，不過也常發生被繼承人沒足夠資金繳納遺產稅而被加徵滯納金及利息的情況發生。而選擇也跟傳承房產目的有很大的關係！
生前贈與 V.S 身後繼承
在房地合一稅 2.0 實施後，不動產的傳承規劃，就必須考量傳承後的處理方式是長期自住？還是短期套現？因房屋持有期間越短，適用稅率越高。若後輩繼承房產的目的為自用，專家大多建議採用身後繼承的方式較有利。而如果繼承之房產還有貸款，贈與時房貸可從贈與部分中扣除，可達降低贈與稅的效果。這種帶有債務的贈與被稱為「附有負擔的贈與」，也可做為節稅規劃。無論繼承房產的目的是什麼，一定要事先了解相關稅賦！
| 傳承方式 | 賦稅 | 策略 | 優缺點 |
| 生前贈與 | 1.以時價(約售價30-40%)課贈與稅 2.以土地漲價數額課20%-40%土地增值稅 3.契稅 |
可運用每年贈與的免稅額，每人每年贈與免稅額為244萬 | 優點： -可即時傳承 缺點： -短期出售有高額的房地合一稅 |
| 身後繼承 | 1.以時價(約售價30-40%)課遺產稅 |
可運用保險替子女準備稅源，事先安排保險金受益人為繼承對象，遺產稅的免稅額為1,200萬 | 優點： -程序相較簡單 缺點： -指定繼承需事先規劃 -可能有被繼承人沒有足夠資金繳納遺產稅的情況 |
房產該贈與、買賣還是繼承？
對多數家庭來說較高額的財產多為「房產」，因此若要從父母手中繼承房產最重要的是評估哪種方式繳納的稅較低，常考量的方式為生前贈與或身後繼承。雖也有向父母「買房」這個方式，但國稅局認定直系親屬的買賣即為贈與，除非能夠證明金流，證實子女的確有付出金錢向父母買房。
| 傳承時間 | 傳承方式 | 重點 |
| 生前 | 贈與 | 1. 需付土地增值稅、契稅等 2. 未來出售要課房地合一稅 3. 每年超過244萬元需付贈與稅 |
| 買賣 | 1. 需付土地增值稅、契稅等 2. 未來出售要課房地合一稅 3. 向國稅局申報，提出金流證明 |
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| 身後 | 繼承 | 1. 免付土地增值稅、契稅 2. 老房出售沿用舊制，免房地合一稅 3. 遺產稅免稅額度較高 |
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